买到就赚数百万？深圳“网红”豪宅又现“日光”？业内这样看…

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来源：证券时报时间：2023-06-13 08:48:49

近日，深圳网红豪宅盘——海德园A区入市，计划推售237套住宅，最终，664批购房者完成了200万元/套的意向保证金冻结，成功入围摇号选房环节。

6月12日，海德园正式选房。有网友爆料称，截至当天下午18点10分，237套房源全部售完，实现“日光”。

据悉，这其实是海德园项目第三次开盘。2021年11月、2022年5月，海德园两次开盘，分别推出181套住宅、239套住宅，单套总价均在1000万元以上，两次也都获得了“当日告罄”的成绩。不过，像海德园这样的热销楼盘并不是当下深圳楼市的常态。海德园之所以热销，或与该楼盘一、二手房价严重倒挂相关。据中介测算，以海德园本次推售的面积最小的户型计算，只要能买到，以周边同等楼盘价位计算，一、二手房价差在600万左右。

(相关资料图)

并不是当下深圳楼市的常态

市场信息显示，海德园A区237套住宅近日获批预售，建面约86-161平方米，备案均价约每平方米12.6万元，单套总价在1049万-2063万之间，毛坯交付。随后，海德园公示购房人名册及入围积分。名册显示，此次入围公证摇号选房的积分为52.5分，入围并完成意向保证金冻结的客户总数为664批，中签率仅35.7%。海德园也成为今年以来深圳首个需要积分摇号选房的楼盘。

实际上，这已经是海德园项目第三次开盘。2021年11月、2022年5月，海德园两次开盘，两次都“当日告罄”。6月12日，海德园正式选房。市场信息显示，海德园此次推出的房源当日全部售罄（最终结果以开发商公布为准）。不过，从海德园本次最低入围积分52.5分来看，这一分值并没有超过前两批次。

曾参与海德园打新的购房者对记者表示，关注海德园的主要原因系优质学位以及该项目定价与周边二手房存在较大价差。

记者采访海德园附近的几位房产中介经理得知，目前安托山片区在售的二手房小区成交价普遍比海德园A区要高，周边的二手房实际成交价格仍突破每平方米15万元。据悉，安托山片区与海德园仅一路之隔的万科瑧山府二手房挂牌均价在20万元/平方米左右，锦庐花园和天健公馆的二手房挂牌均价在17~20万元/平方米，楼龄稍长的雅福居（2010年建成）挂牌均价也在15~17万元/平方米。

“与2020年相比，安托山片区的业主挂牌价格出现一定的下跌，而且也没那么好卖。”该片区一位房产中介经理如是说。与此同时，记者发现，在一些投资客的微信交流群内，讨论热度也已大不如前。一些投资客表示，豪宅热销只是个案，不能代表整个市场，并不是当下深圳楼市的常态。

参考价调整传闻近两月，房价变化不大

从去年至今，深圳新房市场“日光”的情况已经少之又少。在海德园之前，今年以来，深圳唯一一个开盘当日告罄的楼盘是龙岗区的半山御景项目，而其当日告罄的主要原因，是现房销售，复式的实用率高。

在3月经历“小阳春”之后，深圳楼市似乎有所降温。

深圳市房地产信息平台最新数据显示，5月深圳二手住宅成交量为2788套，环比下降12.66%，连续第二个月环比下降。深圳中原研究中心的数据显示，5月新房住宅成交2787套，环比下降20.5%。与此形成鲜明对比的是，今年3月深圳二手住宅过户量达到3949套，接近2021年2月的水平，二手房网签量更逼近5000套，趋近深圳楼市的“荣枯线”。

值得一提的是，4月底深圳二手房参考价调整传闻至今已接近两个月的时间，曾经业内有人认为参考价政策如若调整，会给市场尤其是房价带来大波动，但实际上房价并没有出现明显变化。

乐有家研究中心监测数据显示，从成交量来看，这一个多月以来并没有大起伏，反而在经过今年3月和4月的高峰期后略有回落。参考价政策调整传闻给市场带来的提振效果有限，购房者需要更多的信心激励。在5月深圳成交的二手房源里，34.5%的房源价格低于参考价成交，与政策调整传闻前相比反而上涨了3.4%。

此外，结合实际成交价来看，5月深圳二手房价环比下跌3%。可见参考价政策调整传闻并未刺激房价出现大涨，业主报价上也更加理性，超九成片区5月挂牌价环比下滑。

在成交量下滑的背景下，深圳二手房挂牌量持续走高。深圳市房地产中介协会统计的数据显示，截至今年6月12日，深圳二手房挂牌量增至54236套，创今年以来挂牌量新高。有分析人士表示，当前挂牌量的持续升高，归根到底还是当前楼市的恢复仍处于一个漫长而缓慢的过程，尤其是市场信心的恢复并没有预期的那么好。

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